http://saru200123.seesaa.net/ 注文住宅をこれから建築しようと考え中の方、注文住宅を現在建築中の方へ注文住宅業界で現在働いている自分がアドバイスします！！ ja http://saru200123.seesaa.net/article/80796776.html このブログは「一生の内で最も大きな買い物」と言われている注文住宅を建てる上で、現在この業界で働いている自分が体験してきたことや自分の家(完成済)を建てた経験をもとに最良のアドバイスをする目的で書いていきます。土地探しから建物の引渡しまでをわかりやすく説明していこうと思っていますが、自分も仕事をしながら書いていくので途中で間が空くこともあるかもしれませんがご了承下さい。只、最後まで読んでいただいた方は必ず役立つ知識が得られると思います。自分が持っている最大限の知識を盛り込んだこ... はじめに まさくん 2009-12-31T21:38:47+09:00 土地探しから建物の引渡しまでをわかりやすく説明していこうと思っていますが、自分も仕事をしながら書いていくので途中で間が空くこともあるかもしれませんがご了承下さい。
只、最後まで読んでいただいた方は必ず役立つ知識が得られると思います。
自分が持っている最大限の知識を盛り込んだこのブログをこれからの家づくりに多いに活用して下さい。 ]]> http://saru200123.seesaa.net/article/81720903.html ここが不動産を買う上で一番重要なポイントになります。ここがしっかり決まっていないで不動産屋に行くと営業マンのペースでことが運び気がついた時には契約が終わってしまい、そんなはずで輦・・・という人を多く見かけます。なぜ、そういう人が多いのかというと家の購入について書いてある本はたくさんあるのですが、不動産屋に行くまでに決めておくことが書いてある本がないからだと思います。では、その重要なポイントとは何かを説明していきます。①予算 総額でいくらまで払えるか？ 月々の支... 不動産屋に行く前に！ まさくん 2009-12-30T21:38:47+09:00 なぜ、そういう人が多いのかというと家の購入について書いてある本はたくさんあるのですが、不動産屋に行くまでに決めておくことが書いてある本がないからだと思います。
では、その重要なポイントとは何かを説明していきます。

①予算　
　総額でいくらまで払えるか？　月々の支払いがいくまで払えるか？
　借入れられるMAX金額は銀行が本人の年収に応じて決めます。
　年収×0.35÷12÷4427＝借入れられるMAX金額
例）年収が400万の場合
　4,000,000×0.35÷12÷4427＝26.35　2,630万まで借入れ可能となる
　但し、銀行によって4427の部分が若干違いますが少ない方でみてるの　で実際はもうちょっと多く借りられると思います。
②住みたい場所(エリア)　
　○○市○○町というように具体的に決める(多くても3つまで)
③駅距離　
　歩いて○分まで　バスで○分まで　○駅からタクシーで2000円まで
　というように具体的に決める。(タクシーは旦那さんの意見が強い)
④日当り
　南道路　南西道路　南東道路　西道路　東道路　北道路といろいろな　パターンの道路があるので優先順位を決める。
⑤道路　
　６ｍ道路　４ｍ道路というように大きさはさまざまありますがだいた　いはこのサイズになりますのでどちらかといえばこっちくらいでい　　いので決めておく。(車庫入れがうまくない人は６ｍをおすすめ)
⑥ほぼ毎日通う場所までの距離
　職場までの距離・学校までの距離・スーパーまでの距離等

この上記の中でも①～④までは必ず決めてから不動産屋に足を運んでほしい。営業マンに自分の条件を伝えることによってより自分の理想に近い物件がみつかります。
但し、上記のポイントを決めたからといって必ずすべての条件が見つかるかというとそうではありません。より理想に近い物件がみつかるということです。どの営業マンも口を揃えて「100％の条件が合う物件はありません」と言いますが自分もそう思います。なので優先順位だけはきちっと決めておいて下さい。
例）日当り⇒予算⇒エリア　エリア⇒予算⇒日当りのように

よくあるのが上記のポイントを決めない人が不動産屋に案内されて「気にいってはいるのですが少し時間を下さい」といって帰り、1週間ぐらいして「やっぱり買います」と連絡してきた時にはすでにその物件は売れていてがっかりした人聯の光景を見ます。
このブログを読んでくれている人は自分の中で条件を整理してから不動産屋に行くのでそのようなことはないと思いますが、【不動産は縁もの】とよく言われますが気にいった物件があった場合は決断をはやめに！！

　 ]]> http://saru200123.seesaa.net/article/82454732.html 次に、決めた条件をもとに不動産屋に土地を探してもらいますが、営業マンに案内される前に知っておいた方がよい知識を説明します。①「建物が建てられる土地かどうか」建てられる条件として建築基準法の道路に２ｍ以上接道していなければなりません。気をつけなければならない土地は、旗竿の土地(俗にいう敷地延長)の場合です。関連キーワード・・・敷延②「市街化区域or市街化調整区域」市街化区域は原則どこでも建築は可能ですが、市街化調整区域は原則建築は付加です。但し、諸条件をクリアーすることによって... 土地の基礎知識 まさくん 2009-12-29T03:13:37+09:00
①「建物が建てられる土地かどうか」
建てられる条件として建築基準法の道路に２ｍ以上接道していなければなりません。気をつけなければならない土地は、旗竿の土地(俗にいう敷地延長)の場合です。
関連キーワード・・・敷延

②「市街化区域or市街化調整区域」
市街化区域は原則どこでも建築は可能ですが、市街化調整区域は原則建築は付加です。但し、諸条件をクリアーすることによって建築が可能となります。市街化調整区域の土地を気に入った場合はどのような条件のもとに建築が可能なのかを確認して下さい。
関連キーワード・・・都市計画法29条(開発許可)、43条許可(建築許可)、適合証明

③「接道している道路が私道」
私道の場合は売主が持分をもっているか、その持分を移転できるかどうかを確認して下さい。私道の持分がなくても建築はできますが、担保価値がないと銀行の融資がでない場合が多いです。
関連キーワード・・・位置指定道路、開発道路、43条但し書き道路

④「都市計画道路」
土地上に都市計画道路がかかっていると将来、その土地から移転してくれといわれる可能性があります。なのでいつ計画決定がされているのか、事業計画の予定はあるのかを確認して下さい。
関連キーワード・・・公拡法、53条許可

⑤「接道している道路が４ｍない道路」
道路中心点から２ｍのところまで道路セットバック(道路後退)が必要になります。大きな土地ならば少し減っても問題はないのですが狭小地などではセットバックにより思った大きさの土地がたてられない場合がありますのでセットバックが何㎡必要になるかを確認して下さい。

⑥「建ぺい率・容積率」
建ぺい率とは建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のこと(簡単にいうと1Fに建てられる最大の面積)　容積率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のこと(簡単にいうと1F+2F+・・をたした場合の最大の面積)　この割合で建てられるかどうか決まるので自分が建てたい大きさの建物が建てられるか確認して下さい。

⑦「高低差がある土地」
最近は建物だけではなく隣との境にあるブロックや擁壁(土留めがしてあるもの)が安全なものかも完了検査(建築確認をだした機関が建物が完成後、問題がないかを検査)の基準になっているため、安全基準にみたないとやり直しになります。そうなると後で予想もしなかった多大な費用がかかることもありますので、外構費用はどのくらいかかるのか、ブロックや擁壁は安全なものかを確認して下さい。

⑧「設備関係」
本下水or浄化槽、都市ガスorプロパンガス等を確認して下さい。

⑨「周辺状況」
水害、事件、地歴、近隣に変な人がいないか等を確認する。

最低限上記の内容を頭に入れてから案内に望んで下さい。 ]]> http://saru200123.seesaa.net/article/83768922.html 重要事項説明とは、売買契約の前に必ず宅地建物取引主任者が説明しなければならない、物件の説明が書いてある書面のことをいいます。この重要事項説明は物件を買うか買わないかを最終的に決断する際の最も有力な判断材料になります。内容としては、登記簿謄本に搭載されている権利関係、家が建築できるかどうかといった物件を使用するうえでの法的な制限、代金の授受の方法、万一契約が解除となったときの規定、その他約束事が細かく書かれています。購入者が「そんな事実をしっていたら絶対に買わなかった」といった... 契約の重要ポイント まさくん 2009-12-28T21:38:47+09:00 この重要事項説明は物件を買うか買わないかを最終的に決断する際の最も有力な判断材料になります。
内容としては、登記簿謄本に搭載されている権利関係、家が建築できるかどうかといった物件を使用するうえでの法的な制限、代金の授受の方法、万一契約が解除となったときの規定、その他約束事が細かく書かれています。

購入者が「そんな事実をしっていたら絶対に買わなかった」といった重大な事実が書かれていなかったり、事実とは異なることが書いてあったりすることがある場合もある。(この場合、不動産会社はペナルティが科される)
逆に購入者が「そんな話は聞いていない」と言っても重要事項説明書に書かれていれば文句は言えなくなってしまいます。
また、重要事項説明を聞いても法律用語や専門用語が多くなかなか理解できないのが実状です。(説明する宅地建物取引主任者によっても理解できないことが多い)　なので重要事項説明を受ける前に、だいたいの内容を把握しておく必要があります。

次回はその内容を細かく説明します。 ]]> http://saru200123.seesaa.net/article/92645749.html 重要事項説明書は不動産会社によって表現方法に多少の違いがありますが、基本的には「対象物件関する事項」と「取引条件にかんする事項」の二つに大きく分けられます。では具体的に内容及びチェックポイントを説明していきます。(重要事項説明書は以下「重説」という)(1)登記簿に記録されている事項・重説にかかれている内容と謄本の内容に違いがないか確認する。・謄本が交付されている日付が最新のものかどうか確認する。(古いものだと所有者の確認が不明確になる ため)・謄本の所有者と売主が異なる場合は... 重要事項説明の内容 まさくん 2008-04-08T12:41:35+09:00
(1) 登記簿に記録されている事項
・ 重説にかかれている内容と謄本の内容に違いがないか確認する。
・ 謄本が交付されている日付が最新のものかどうか確認する。(古いものだと所有者の確認が不明確になる
　ため)
・ 謄本の所有者と売主が異なる場合は売主と所有者との間で売買契約(つながり契約)が結ばれているか確
　認する。

(2) 法令に基づく制限
・ 当該物件が都市計画法に定めるどの区域にあるか、また何か制限を受けるか確認する。
・ 当該物件に建物が建てられるか確認する。(許可などの取得が必要か、建物の高さ制限、調整区域etc)
・ 当該物件の建ぺい率、容積率を確認する。(自分の希望の大きさの建物が建てられるか)＊ｾｯﾄﾊﾞｯｸが必
　要な土地の場合その部分は建ぺい率、容積率に含むことはできない
・ 当該物件に都市計画道路や土地区画整理事業の計画があるか確認する。
・ 当該物件に文化財保護法、河川法、農地法などの規制があるか確認する。
・ 当該物件が建築基準法上の道路に接道しているか確認する。＊建築基準法上の道路に接道していないと
　建物がたてられない。

(3) 私道負担に関する事項
・ 当該物件に接道している道路が私道の場合、持分をもっているか確認する。＊持分を持っていないと原則
　通行することができない。
・ 当該物件が建築基準法のどの道路に該当するか確認する。
　　建築基準法42条1項1号道路　4ｍ以上の公道
　　建築基準法42条1項2号道路　区画整理による道路(公道)　開発道路(公道or私道)
　　建築基準法42条1項5号道路　位置指定道路(公道or私道)
　　建築基準法42条2項道路　　 4ｍがない道路(公道or私道)　ｾｯﾄﾊﾞｯｸが必要

(4) 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
・ 当該物件が本下水か浄化槽どっちか、本下水の場合宅、地内まで引込みがされているか確
　認する。
・ 当該物件が都市ガスかプロパンガスのどっちか、都市ガスの場合、宅地内まで引込みがされているか確認する。
・ 当該物件宅内まで上水道が引込まれているか確認する。(引込まれていない場合、50万前後の費用が発
　生するので注意)
・ 上下水道が公設管か私設管か確認する。＊私設管の場合、所有者から使用承諾書が必要となるため。
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